주택 청약 당첨 후 자금 마련 완벽 가이드

 

본 글은 주택 청약 당첨 후 자금 마련에 대한 궁금증을 해결하고 입주 시까지 내 돈이 언제 얼마나 필요한지 완벽하게 가이드해 드리는 글입니다. 계약금, 중도금, 잔금까지 어떻게 진행되는지 알기 쉽게 설명드릴 테니 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

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주택 청약 당첨 후 자금 절차 과정

 

주택 청약 당첨 후 입주 시까지 내 돈은 얼마나 필요할까요? 우선 비규제지역, 조정대상지역, 투기과열지구에 따라 각각 비교 계산해 보겠습니다. 본 글에서는 지역에 따라 분양가와 타입의 차이는 있지만 분양가를 5억이라고 가정해 보고, 계약금, 중도금, 잔금 순으로 살펴보면서 자기 자본이 얼마나 필요한지 알아보겠습니다.

 

주택 공급 사업주체에 따라 조금씩 다를 수 있지만 보통 계약금(10%) + 중도금(60%) + 잔금(30%)으로 진행됩니다. 사업주체에 따라 어떤 곳은 계약금이 20%인 곳도 있고 계약금을 회차별로 나눠서 내는 곳도 있기 때문에 분양사의 공급 안내문을 보면 정확하게 나와있습니다. 본 글에서는 일반적인 기준에서 설명드리겠습니다.

 

주택-사업-주체-공급-안내문

 

위에 첨부해 드린 주택 공급 안내문을 보면 해당 아파트의 전용면적은 59A 59B 59C 75A 75B 84A 84B로 이루어져 있습니다. 전용면적 59 제곱미터는 18평형대, 75제곱미터는 29평형대, 84 제곱미터는 34평형대입니다. 그래서 우리 아파트의 평당 가격을 알고 싶다면 공급금액에서 18평형, 29평형, 34평형 등을 나눠주면 평당(3.3㎡) 평균 공급가격을 알 수 있게 됩니다.

 

공급세대수, 해당세대수를 보시면 전용면적 각 타입마다 세대수가 다르고 층마다 6개로 구분하여 각각 금액이 다른 것을 확인하실 수 있는데 이는 사업 주체에 따라 구분 기준이 달라질 수 있습니다. 그리고 집값을 확인하기 위해 공급금액을 보시면 되는데 공급금액은 대지비+건축비의 총합계로 이루어집니다.

 

자금 절차 과정 1. 계약금

 

 

주택 청약 당첨 후 가장 먼저 공급 계약서를 작성하게 됩니다. 이때 계약금의 10% 또는 20% 를 자기 자본(내 돈)으로 자납해야 합니다.

계약금이란? 주택 청약 당첨 후 계약서를 작성할 때 지출해야 하는 금액으로 보통 10% 또는 20% 자납

혹시 집을 살 때 계약금만 있어도 계약을 할 수 있다는 말 들어보셨나요? 이 말 사실입니다. 왜냐하면 계약금 자납 후엔 중도금 대출을 받을 수 있고 마지막 잔금을 치르는 시기엔 주택담보대출을 받을 수 있기 때문에 계약금 10% 또는 20%만 있어도 집을 살 수 있다는 말이 나온 것입니다. 그러니 주택 청약 당첨 후 돈 없으면 어떡하지 고민하시는 분 계시다면 참고하시면 좋겠습니다.

예를 들어볼게요. 분양가격이 5억 인 아파트에 계약금 10%를 자납 한다면 5천만 원이 필요하고, 20%라면 1억을 자기 자본(내 돈)으로 해결해야 합니다. 그 외에도 최근에는 발코니 확장비용이 분양가에 포함되어 있는 경우도 있지만 유상옵션으로 들어가는 경우가 있어 발코니 확장비용이 추가될 경우 계약금(10% 또는 20%) + 발코니 확장비용+유상옵션에 따라 계약금에 추가납부하시면 됩니다. 이 경우 개인의 옵션 선택에 따라 계약금은 당연히 조금씩 달라지겠죠?

 

[예시]
분양가 : 5억
계약금 10% : 5천만 원 자납
계약금 20% 자납시 : 1억 자납
+ 발코니 확장 유상 선택 시 계약금 추가
+ 유상 옵션 선택시 계약금 추가

▶ 만일 분양가에 발코니 확장 비용이 포함되어 있고, 유상 옵션을 선택하지 않았다면 추가 비용은 없습니다.

 

자금 절차 과정 2. 중도금

 

중도금이란? 계약금과 잔금 사이에 주는 돈을 뜻하며 중도금은 60%로 되어 있습니다. 중도금은 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사가 보증을 한 보증서를 가지고 은행에서 계약자들에게 집단 대출을 해줍니다.

 

주택 청약 당첨 후 중도금 대출의 경우 신용불량자만 아니라면 거의 대부분 실행되기 때문에 걱정하실 필요가 없고, 일반적으로 계약 후에는 사업주체가 은행을 선정하고 집단대출을 진행합니다.

집단대출이란? 특정집단에 속해 있는 일정한 자격을 갖춘 사람에게 개별 심사 없이 일괄적으로 승인되는 대출을 말합니다. 따라서 중도금 대출 시에는 계약자가 따로 은행을 알아보지 않아도 되며, 중도금은 각 회차별로 나눠 실행되고 일반적으로 4~6개월 간격으로 6회 실행됩니다.

★ 중도금 대출시 유의사항

 

중도금 대출시 유이자인지 무이자인지 사전에 확인하신 후에 이자를 내는 경우 언제부터 납부해야 하는지 미리 체크해 두시면 안정적으로 자금 계획을 세우실 수 있습니다.

 

• 무이자인 경우, 중도금 대출 실행기간 동안 이자가 없는 경우를 말합니다.
• 유이자인 경우, 중도금 대출 실행기간 동안 이자가 발생하는 것을 말합니다.
• 이자 후불제란? 유이자의 경우 보통 이자 후불제로 시행사에서 계약자의 중도금 대출 이자 비용을 선납 후 입주 시 계약자가 정산하는 것을 말합니다.

중도금 대출은 비규제지역, 조정대상지역, 투기과열지구에 따라 대출 가능 비율이 다릅니다.

 

• 비규제지역 : 60% 중도금 대출 모두 실행 가능
• 조정대상지역 : 50% 중도금 대출 실행 가능 + 나머지 10%는 현금 자납해야 함
• 투기과열지구 : 40% 중도금 대출 실행 가능 + 나머지 20%는 현금 자납해야 함

 

만약 투기 과열지구의 분양 아파트 가격이 5억 원이라면 아파트의 계약일로부터 대략 2년 이후 중도금 20%를 자납 하기 위해서는 1억 원이 필요합니다. 분양 사업주체마다 중도금 20%에 대한 납입일을 중도금 1,2회 차에 자납으로 하는지 5,6회 차를 자납으로 하는지는 입주자 모집 공고문 또는 사업주체 분양사에 방문하거나 전화문의를 통해 확인가능합니다.

 

자금 절차 과정 3. 잔금

계약금 10% 를 자납 하고 집단대출을 일으켜 중도금 60%를 진행했다면 마지막 잔금 30%가 남았습니다. 그럼 나머지 30%의 잔금은 언제 내야 할까요? 

 

 

바로 입주지정일, 그러니까 입주할 때 내시면 됩니다. 하지만 실제로는 30% 잔금과 함께 내가 받은 중도금 대출도 같이 상환해야 합니다. 그런데 걱정하지 않으셔도 됩니다. 앞에서 말씀드렸듯이 마지막 잔금을 치르는 시기에 우리는 주택담보대출을 받을 수가 있습니다.

 

자금 절차 과정 4. 주택담보대출

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주택 청약 당첨 후 주택담보대출은 공급금액이 아닌 입주 시 감정가격 또는 KB 시세에 대비해서 주택담보대출을 받으실 수 있습니다. 그래서 입주 당시 아파트 가격이 올라갔다면 중도금 대출보다 더 높은 금액을 대출로 받을 수 있습니다. 물론 아파트 가격이 올라간다는 가정하에 말씀드리는 겁니다.

주택담보대출(주담대)을 통해 대출을 받았다면 중도금 대출을 상환하고 나머지 부족한 부분은 자납(내 돈)을 통해 잔금을 납부하시면 됩니다. 아래 예시를 통해 지역별로 설명드리겠습니다.

주택담보대출 LTV (주택담보가치 대비 대출 가능 금액)는 2023년부터 50%로 통일되어 무주택자와 기존 주택을 팔고 새로운 집으로 이사 가는 모든 1 주택자에게 적용이 됩니다. 다만 비규제지역은 60%로 유지되고, 생애 최초 구입이라면 규제지역과 상관없이 9억 원 이하 주택은 LTV 80% 까지 적용이 됩니다.

[예시] 비규제지역 5억 원 아파트 당첨, KB 시세 7억인 경우

중도금 대출 (60%) : 3억 원
잔금 (30%) : 1억 5천만 원
합계 : 4억 5천만 원
주택담보대출 (60%) : 4억 2천
자기 자본(내 돈) :  4억 5천만 원 - 4억 2천 = 3천만 원 필요

[예시] 조정대상지역 5억 원 아파트 당첨, KB 시세 7억인 경우

중도금 대출 (50%) : 2억 5천만 원
잔금 (30%) :1억 5천만 원
합계 : 4억 5천만 원
주택담보대출 (50%) : 3억 5천만 원
자기 자본(내 돈) : 4억 - 3억 5천만 원 = 5천만 원 필요

물론 주택담보대출 시 LTV 뿐만 아니라 개인 소득 대비 부채 상환 능력(DTI) 그리고 내가 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선(DSR)도 적용되기 때문에 계약자마다 대출가능 금액이 조금씩 다를 수 있습니다.

 

최종 정리

주택 청약 당첨 후 내 돈이 지출되는 시기 총 정리해 보면 아래와 같습니다.

1. 계약금 자납(10% 또는 20%) : 청약 당첨 후 공급 계약서 작성 시 10%에서 20%를 자납 하게 됩니다.
2. 중도금 대출 : 비조정지역 60% 대출 가능, 조정지역 50% 대출 가능 + 10% 자납, 투기과열지구 40% 대출 가능 + 20% 자납으로 조정지역과 투기과열지구는 자납을 대비하여 자금계획을 세우시는 게 좋습니다.
3. 잔금 : 입주 시 잔금 30%와 중도금 대출 상환은 입주 당시 아파트 감정 가격 대비 LTV 비율에 따라 주택담보대출을 받아 중도금 대출을 상환하고 남은 금액에 대해서만 내 돈으로 납부하시면 됩니다.

 

추가로 알아두셔야 할 것이 잔금 시에는 중도금 대출 이자가 후불이라면 잔금 30% + 중도금대출상환 + 중도금대출이자 + 소유권 이전 등기 비용 + 취등록세비용까지 고려하여 자기 자본 계획을 세우시는 게 좋습니다.

 

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